newsicon2avatar pink

WORLD4  Thailand

หมวดหมู่: บริษัทจดทะเบียน

TRIS7 17ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กร & หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 'ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้' ที่ 'A' แนวโน้ม 'Stable'

 

     ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (เดิมชื่อ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน) ที่ระดับ 'A' ด้วยแนวโน้ม 'Stable' หรือ 'คงที่' โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีกระแสรายรับที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าและมีขนาดสินทรัพย์ในโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าที่ใหญ่ ตลอดจนสินทร้พย์ให้เช่าที่มีการกระจายตัวในหลายพื้นที่ และฐานผู้เช่าที่มีความหลากหลาย อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตลดทอนลงบางส่วนจากความผันผวนของธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าซึ่งมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจและการแข่งขันของตลาด ในขณะที่การพิจารณาอันดับเครดิตยังรวมภาระหนี้ที่จะเพิ่มขึ้นตามแผนการลงทุนของทรัสต์ฯ ด้วย

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

      เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าประเภทโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ และมีโอกาสในการเติบโตในอนาคตจากการซื้อสินทรัพย์จากสปอนเซอร์จากผลของการดำเนินการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน อินดัสเทรียล โกรท (TGROWTH) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทีพาร์คโลจิสติคส์ (TLOGIS) มาเป็นทรัสต์ฯ เมื่อสิ้นปี 2560 ทำให้ทรัสต์ฯ กลายเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าประเภทโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยในเชิงขนาดมูลค่าสินทรัพย์ ปัจจุบัน ทรัสต์ฯ มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนมูลค่า 35,696 ล้านบาท

      การเติบโตอย่างต่อเนื่องของสินทรัพย์ส่งผลให้รายได้ของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้น โดยหลังแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯ เข้ามารวมกับทรัสต์ฯ ดังกล่าวข้างต้น ส่งผลให้รายได้ของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเป็น 1,944 ล้านบาทในปีงบการเงินสิ้นสุดกันยายน 2561 (ปีงบการเงิน 2561 คลอบคลุมระยะเวลา 9 เดือนเท่านั้น เนื่องจากตั้งแต่ปี 2561 ได้มีการเปลี่ยนแปลงรอบระยะเวลาบัญชีจากเดิมสิ้นสุดเดือนธันวาคมเป็นสิ้นสุดเดือนกันยายน) จาก 592 ล้านบาทในปีการเงิน 2560

    บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นสปอนเซอร์หลักของทรัสต์ฯ ถือเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในประเทศไทย ที่ผ่านมาบริษัทได้ขายโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าแก่ทรัสต์ฯ อย่างสม่ำเสมอ นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังได้แสวงหาการลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพจากบุคคลอื่นด้วย

      ทรัสต์ฯ มีแผนจะลงทุนในสินทรัพย์ราว 2,600 ล้านบาทในปีการเงิน 2562 ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2561(ไตรมาสแรกของงบการเงินปี 2562) ทรัสต์ฯ ได้ซื้อสินทรัพย์ไปแล้วมูลค่า 1,907 ล้านบาท ในอนาคต ทรัสต์ฯ ตั้งใจจะขยายการลงทุนในสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องมูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีการเงิน 2563-2564 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้รวมของทรัสต์ฯ จะเติบโตไปอยู่ที่ประมาณ 2,800-3,100 ล้านบาทต่อปี

มีการกระจายตัวทางภูมิศาสตร์และอุตสาหกรรมของผู้เช่ามีความหลากหลาย

      ทรัสต์ฯ มีพื้นที่ให้เช่าคลังสินค้าและโรงงานกระจายตัวในพื้นที่สำคัญ 3 โซน แบ่งเป็นบริเวณระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) 60% บริเวณตะวันออกของกรุงเทพฯ 14% และบริเวณเหนือกรุงเทพฯ 26% นอกเหนือไปจากความหลากหลายของพื้นที่สินทรัพย์ให้เช่าแล้ว ทรัสต์ฯ ยังมีฐานผู้เช่าที่มีความหลากหลายด้วย ผู้เช่ารายใหญ่ 10 อันดับแรกของทรัสต์ฯ มีสัดส่วนคิดเป็นเพียงประมาณ 18% ของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมดในไตรมาสแรกของปีการเงิน 2562 ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ส่วนใหญ่อยู่ในธุรกิจประเภทผู้ให้บริการโลจิสติกส์ อุตสาหกรรมยานยนต์ และอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์

อัตราการให้เช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจ

      แม้ในภาวะที่การลงทุนยังคงนิ่งและมีการแข่งขันสูงในธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า แต่ทรัสต์ฯ ก็ยังคงมีอัตราการให้เช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจที่ 84% เพิ่มจากราว 79% ในช่วงปีการเงิน 2559-2561 ทั้งนี้ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ ตั้งอยู่ในเขตที่มีความต้องการพื้นที่เช่าสูงในพื้นที่ฝั่งตะวันออก นอกจากนี้ การขยายขนาดทรัพย์สินที่มีอัตราเช่าสูงจากสปอนเซอร์ และการขายสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้บางส่วนช่วยให้ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ดีขึ้น นอกจากนี้ อัตราการต่ออายุของสัญญาที่หมดอายุของทรัสต์ฯ ก็อยู่ในระดับดี ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทรัสต์ฯ สามารถคงอัตราการต่ออายุของสัญญาที่ 70% ของผู้เช่าที่มีสัญญาครบกำหนด  ดังนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถคงอัตราการให้เช่าไม่น้อยกว่าระดับ 80% ในปีการเงิน 2562-2564 เอาไว้ได้

ฐานรายได้มาจากสัญญาเช่าระยะปานกลาง

      สัญญาเช่าของทรัสต์ฯ โดยปกติมักเป็นสัญญาที่มีระยะเวลาการเช่า 3 ปี ดังนั้น ทรัสต์ฯ จะมีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าระยะปานกลางนี้ โดยสัญญาที่มีระยะเวลาการเช่า 3 ปีคิดเป็น 75% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ และประมาณ 1 ใน 3 ของสัญญาเช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ จะครบกำหนดในแต่ละปี ในขณะที่อายุสัญญาเช่าโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 2.09 ปี ณ เดือนธันวาคม 2561

การก่อหนี้จะเพิ่มขึ้น แต่ยังคงระดับที่ต่ำกว่า 30% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม

     ทริสเรทติ้ง คาดว่าภาระหนี้ของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นตามแผนการลงทุนของทรัสต์ฯ ภายหลังการควบรวมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯ ของกลุ่มเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (เดิมคือกลุ่มไทคอน) ทรัสต์ฯได้ลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวน 1,783 ล้านบาท ในปีการเงิน 2561 ทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) ของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นอย่างจาก 17% ในปีการเงิน 2560 เป็น 19.8% ในปีการเงิน 2561

     ทรัสต์ฯ มีแผนจะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมทั้งสิ้นจำนวนประมาณ 2,600 ล้านบาทภายในปีการเงิน 2562 ทริสเรทติ้งคาดว่า LTV จะขึ้นไปอยู่ที่ระดับประมาณ 24% ณ สิ้นปีการงิน 2562 ในอนาคต ทรัสต์ฯ ตั้งใจจะขยายการลงทุนในสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องมูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564 โดยยังคงมีเป้าหมายคงอัตราส่วน LTV ไม่ให้เกิน 30%

มีความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้

    จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนรวมถึงมีสินทรัพย์ที่ปลอดหลักประกัน ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะมีความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้อยู่ในระดับที่สามารถจัดการได้ จากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของสินทรัพย์ส่งผลให้ ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ประมาณ 2,200-2,300 ล้านบาทต่อปีในปีการเงิน 2562-2564 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายจะอยู่ที่ 5.5-7.5 เท่าในปี 2562-2564

      ณ เดือนธันวาคม 2561 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระจำนวน 1,400 ล้านบาทในปีการเงิน 2562 จำนวน 800 ล้านบาทในปีการเงิน 2563 และจำนวน 2,100 ล้านบาทในปีการเงิน 2564 ในการนี้ ทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้และ/หรือกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อชำระคืนหนี้ก้อนดังกล่าว นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังมีแผนเตรียมจัดหาวงเงินสินเชื่อกับสถาบันการเงินไว้รองรับการชำระคืนหนี้ในแต่ละปี นอกจากนี้ การเพิ่มทุนอาจเป็นอีกทางเลือกเพื่อลดความเสี่ยงด้านการชำระหนี้ลง

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

  • เงินลงทุนในช่วงปีการเงิน 2562 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 2,600 ล้านบาท และจะเพิ่มประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปี ในปีการเงิน 2563-2564 อัตราการให้เช่าอยู่ที่ระดับประมาณ 84%
  • รายได้ของทรัสต์ฯ จะเติบโตอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 2,800-3,100 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564
  • อัตรากำไรจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ราว ๆ 74% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

แนวโน้มอันดับเครดิต

       แนวโน้มอันดับเครดิต 'Stable' หรือ'คงที่'สะท้อนถึงความคาดหวังว่าทรัสต์ฯ จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและสามารถรักษาระดับอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 80% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 70% เอาไว้ได้ และคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 30% ตามนโยบายของทรัสต์ฯ รวมทั้งจะสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงิน

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

      อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจถูกปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือเงินกู้จากการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดเป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นหรืองบดุลแข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญซึ่งจะนำไปสู่การมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561

- กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, 12 ตุลาคม 2559

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT)

อันดับเครดิตองค์กร:        A

อันดับเครดิตตราสารหนี้:

TREIT204A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563    A

TREIT216A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 A

TREIT226A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 300 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2565    A

TREIT244A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2567 A

TREIT256A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 380 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568    A

TREIT286A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,260 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571 A

TREIT20DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 300 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563    A

TREIT21DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2564 A

TREIT28DA: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 600 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2571    A

แนวโน้มอันดับเครดิต:      Stable

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com

ติดต่อ This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.  โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

    บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง

      ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html